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今年房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)大致已經(jīng)達(dá)到，結(jié)果就是價(jià)格有點(diǎn)變化，交易數(shù)量不斷上漲。這些結(jié)果原本是不可能的，關(guān)鍵在于中央政府的調(diào)控成功地分開了剛性需求和投資性需求。除了限購令以外，按揭利率，對首次置房、二次置房不同對待，也利于分開不同的需求?，F(xiàn)在房屋庫存有穩(wěn)定的趨勢，下半年供應(yīng)會有所下降。從去年第四季度開始，新開工量開始按年10%的速度下降，土地價(jià)格則相對溫和，這些對開發(fā)商來說都是利好因素。
2012年，全國房地產(chǎn)預(yù)期銷售面積將增長9%。未來幾年，中國將需要4000萬套房，超過1億的剛需購房者進(jìn)入這個(gè)市場，這個(gè)比例大概是每個(gè)家庭3個(gè)人左右。
價(jià)格方面，預(yù)期有下降趨勢，成交數(shù)量將上升。從3月份開始，全國或個(gè)別開發(fā)商的銷售數(shù)量有所增長。開發(fā)商銷售大概增長21%，每周成交增長率17%-18%。3月份回暖是因?yàn)榘唇依蕦κ滋踪徺I者有所降低，從而刺激了需求。
調(diào)控政策成功的另一面，是第三次購房和非本地購房者難以按揭購房。這樣足以控制投資需求。另外，對于M2下降的趨勢，政府馬上作出反應(yīng)——下調(diào)存準(zhǔn)率50個(gè)點(diǎn)?？梢娊衲甏蟓h(huán)境應(yīng)該比較利好開發(fā)商。
其實(shí)，中國房地產(chǎn)市場增長還有一波。一線城市在2005年已經(jīng)見頂，銷售7800萬平米樓面面積，到2011年該數(shù)據(jù)減少一半，只有4000萬左右。二線城市雖然增長不明顯，但也已經(jīng)見頂。只有三線城市還在急速增長。
2012-2015年的樓市銷售，主要動力在三線城市。到2015年，預(yù)期三線城市也達(dá)到比較成熟的階段。接下來從2015年開始增長放緩。
保障房對房地產(chǎn)市場的影響相對較小，其中有20%的保障房分布地點(diǎn)不是非常有吸引力，質(zhì)量較商品房的差一些。
調(diào)控措施改變了一些開發(fā)商囤地的情況。中海地產(chǎn)2007年土地儲備達(dá)到11年，現(xiàn)在是7.7年，華人置地30年的土地儲備，現(xiàn)在只有8.6年。廣州富力17年的土地儲備，現(xiàn)在僅12年。開發(fā)商以前囤地不開發(fā)，是為了等剩余價(jià)值。但目前的政府調(diào)控使得開發(fā)商拿到土地后盡快開發(fā)，這種方式也令房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)有所降低。
國外媒體時(shí)不時(shí)地批評中國正在制造一個(gè)超大房地產(chǎn)泡沫，但是有一個(gè)數(shù)據(jù)值得參考：從未還款的按揭貸款占GDP比例來看，美國占95%，而中國是15%，這就是媒體常說的“大泡沫”。
對今年市場判斷，房地產(chǎn)市場調(diào)控不會有大的變化。這么多年的調(diào)控，今年才開始有成果，政府將會繼續(xù)沿用一些成功的調(diào)控方法。預(yù)期2012年庫存會逐漸走低，價(jià)格在第四季度開始穩(wěn)定，開發(fā)商毛利也會穩(wěn)定。
長安明珠項(xiàng)目組
2012年7月19日
